接下来，该过的日子还得过，没有干完的活儿接着干，发展经济才是重头戏。

楼参的主业是说房产，今天我们聊聊疫情之后的房地产大趋势。

特别是目前的经济大环境下，可能的政策和市场机会。

疫情过后必有经济刺激，这个判断各界没有分歧，意见在于力度多大。

要解释这个问题，既要做算数题，又要做政治题。

先来算数题：

日前的政治局常务会议强调，2020年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年，既定目标必须实现。

既定目标最关键一条是GDP翻倍，这就要求2020年经济增速务必保6（机构测算最低必须5.7），不然无法完成。

疫情对全年GDP增速影响预计在1%~2%之间，目前基本上一季度影响巨大，那就要求后三个季度至少要保持7%的增速，才能完成目标。

从一季度的不到5%，再到后三季度的7%，不大力超强刺激怎么办？

再做政治题。

中国社会有两条基本原则，一条是“稳定压倒一切”，另一条是“发展才是硬道理”。

中央领导设定GDP增速目标，是因为经济背后是就业、民生和社会稳定。

举个例子吧。

我老家在河南农村，很多乡亲每年要外出打工。每年打一个工，年底结账回家，第二年出去再打一份工。这些人干啥的都有，但主要是工厂流水线，或者餐馆、外卖、快递等，辛苦一年，存不了几个钱。

今年疫情冲击，很多中小企业经营困难。疫情即使结束，很多企业也会缩减开支，很多人会找不到工作。如果不刺激这些企业发展，我的这些老乡们就会失业，甚至生活都难以为继。

这就是社会的底层人群的真实生态。他们没有收入，还能扛多久？如果长此下去，又会造成多大社会不稳定性？

所以，强刺激是必然的，也是必须的。

只有强刺激，才能保证疫情过后，经济快速复苏，企业有活儿干，有钱赚。然后更多企业扩大生产，多招人，解决就业问题和社会问题。

事实上，刺激已经开始。央行MLF已降息10个基点，而随着企业复工继续，更大力度的降息已经在路上。

可以大胆预言，为了保证后三季度GDP预计7%的增速，放水力度必须足够大，大到超过2008年4万亿的力度也不意外。

2.

一定会重点刺激房地产

上面说到，刺激的目标是经济发展，最终是保就业。

保就业什么最有效？

大基建——铁公基（铁路、公路、基础设施）+房地产。

有人会问，为什么不上高科技？因为拉动不了就业。腾讯和阿里巴巴才多少人？高科技、高附加值产业，人才很重要，但人多并不重要。

中国历来的刺激都是大基建。因为大基建能带动的产业链足够长，从上游的原材料、水泥，到中游的施工和工程机械，到下游的园林装修家电。过去有测算，房地产基本上关联了经济70%的产业。

所谓“牵一发而动全身”，所谓“四两拨千斤”，就是刺激最有效的部分，就是刺激房地产。

除了能带动更多产业和就业，刺激房地产，还有两个关键原因：

其一，因为疫情，一季度财政收入大降，支出大增，赤字加剧，最紧要的是开源节流。房地产对税收的贡献有目共睹，国家虽然打压，但不会也可能彻底压死，原因就在于此。

其二，单纯的放水也不行，没有房地产这个大池子，CPI会大涨，上个月不就5.4%了吗？放水是肯定的，但蓄水池不能再是生活日用品了，必须把房地产这个大夜壶从床底下拿出来。

综上，刺激房地产是大概率事件，也是必然选择。

3.

如何刺激房地产？

刺激房地产分为三种，一种是松绑，一种是呵护，另一种是嗑药。

就目前的态势来看，高层强调“房住不炒”，同时提出“因城施策”，我理解为：可以根据各地情况松绑，但不能让房价暴涨。

地方政府的态度则更倾向呵护，因为这是收入来源，纳税和卖地一个不能少，所以一定会不断出台利好政策，引导房地产温和，甚至稍热。

至于08年和15年的大嗑药，大概率是不会的。经济增速不支持饮鸩止渴式的刺激房地产，会带来更大的产业空心化和后遗症，中国经济还有很多选择，没必要如此。

至于刺激房地产的力度，我预测三句话：

1.有限度解除限购；

2.有条件放开融资；

3.有幅度增加杠杆。

第一条，一二线城市限购不会解除，但通过人才和落户政策上会变通，或者像深圳一样，取消“豪宅税”。

第二条，放开融资主要针对开发商，疫情冲击销售，整个市场没有流动性，很多企业面临资金链压力，政府不会希望产生系统性风险，适度放开融资是必然的。

比如，无锡就要求对房企不得盲目抽贷、断贷、压贷，缓解企业流动性困难；楼栋完成25%投资额即可预售。

第三条，房贷政策会有松动。过去3年多，基本上全社会降杠杆，房贷受限更甚；现在又迎来放水，房贷也有望分一杯羹。

所以，对于楼市，政策面只有一句话：适度松绑，略微呵护，不会嗑药。

4.

房价怎么走？

一方面说强刺激，一方面说适度松绑，不矛盾吗？

当然不矛盾。松绑是为了稳定市场，保证市场交易量不大幅下滑，只要市场交易不停，就不会有系统性危机。

但为什么需要强刺激？因为没有强刺激，交易量就会大幅下滑。

买房是带杠杆的，大家必须对未来经济发展、房价增长和家庭收入乐观才会买房。

疫情对中国经济增长的冲击很大，再加上贸易战等中长期因素，中国经济还是有很大不确定性，大家对大额消费的态度一定是偏谨慎的。

为了让大家愿意出手消费、买房，一系列的强刺激政策出台后，经济发展和收入预期变得乐观，才能让全民敢于消费，敢于买房，敢于负债贷款上杠杆。

所以，强刺激房地产，是为了让房地产不至于遭遇危机，特别是因为销售量降低带来的流动性危机和资金链问题。

房地产的未来目标只有一个词：稳定，当好中国经济的压舱石。

具体点说，就是销售量不能大跌。

销售量不大跌，意味着价格不会大跌——因为“买涨不买跌”，所以房价大跌，买房人只会更少——更大的可能是各种优惠销售政策，比如恒大的全国613个楼盘75折，比如更多的促销和分期等。

5.

该不该买房？

刺激房地产，是为了对冲疫情冲击，房价也很难大涨。

但从2016年调控之后，市场的分化已经开始，这种结构性的行情将是楼市未来的主基调，主要是几个方面：

至于该不该买房，我的观点则是一贯的：刚需尽早买，改善挑着买，投资慎重着买。

具体点说，刚需自住是无需考虑入手时机的，一来租房有很多不便，非常时期更甚；二来中国和郑州的长期发展值得期待，买房就是赌国运，不用过度担心。

改善人群则需要调优质资产，地段、区域、开发商、产品、物业等细节一个都不能少，要找均好楼盘，没有短板的项目，才是保证长期增值领先市场的根本。

投资则要慎重，一方面调整好心态，不要希望短期暴涨，不要过分上杠杆，特别是学习水库那一套；另一方面，要选好房源，笋盘、均好盘才有机会，普通房源的收益则会差很多。

后记

关于“刺激楼市”这个话题，我思考很久，几易其稿，才有此文。

房地产不比其它行业，不仅是个热门经济话题，更是个社会问题。

写此类分析文章，既要理性分析，又要考虑舆论情绪，不然就会像任志强，说了真话，办了好事，还得挨骂被扔鞋，不值得。

疫情假期期间，我看了上百篇各种行业报告，基本上可以判断：这次疫情之所以防控力度前所未有，更说明对中国经济影响之大。

内部疫情冲击，外部贸易战和国际政治对抗，内忧外患之下，为了保证经济和社会稳定，超强经济刺激是必然选择。哪怕刺激房地产会有负面效应，也可以等后期大环境稳定后，再做修正。

虽然房价暴涨引发了很多舆论争议，但房地产是中国经济最粗大的枝干这是不争的事实。中国经济长期稳定发展，楼市必然不会暴跌。不需要过分解读和猜想，跟随市场趋势，该买就买，该卖就卖。

最后，有人会说，房价这么高，多少人负担得起？这个时候再刺激房地产，还让不让人活了？

其实，买不起房，很多时候是你的个人问题，并不是社会问题，不信？你想想，开发商每年那么多房子都卖给了谁呢？

全文完！